Conversioni: dallo spazio ufficio a “qualunque cosa ti serva”

Di Mike Ogasapian

Siamo ormai entrati in un periodo di palpabile disagio e incertezza nel mercato degli uffici nella Grande Boston e in tutto il mondo. Una nuova ricerca ha recentemente affermato che circa 1,4 miliardi di metri quadrati di spazi per uffici saranno obsoleti entro il 2030. Nelle aree urbane, alcune città hanno preso in considerazione la ridefinizione delle zone per consentire la conversione residenziale, ma la capacità di conversione è limitata poiché le grandi lastre quadrate creano unità lunghe e strette con pochissima linea di finestre. Ciò porta i proprietari, gli istituti di credito e i comuni locali a chiedersi tutti la stessa cosa: cosa facciamo con tutto questo spazio vuoto?

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Per capire dove sta andando il mercato degli uffici, dovremmo prima analizzare quali dinamiche hanno portato all’attuale eccesso di offerta qui nella Grande Boston. All'interno della I-495 oggi, l'offerta di uffici di Boston ammonta a circa 110 milioni di piedi quadrati, e di questi, circa un terzo è stato costruito dopo il 1995. La crisi dei risparmi e dei prestiti dei primi anni '90 ha lasciato il posto a una domanda di uffici senza precedenti durante l'era delle Dot Com e ha causato gran parte dell’eccesso di offerta che vediamo oggi.

Ironicamente, Internet è stato il motore dell’eccesso di offerta su entrambe le estremità del ciclo, alimentando l’elevata domanda che ha portato alla sovracostruzione durante l’era delle Dot Com e ora la causa principale della mancanza di domanda grazie all’avvento di Zoom e Microsoft Teams. Ora, i lavoratori abilitati al digitale possono operare praticamente ovunque, e la tendenza del lavoro remoto e ibrido ha portato gli utenti degli uffici a ridimensionarsi e a optare per spazi più piccoli e contratti di locazione a breve termine. Internet dà, Internet toglie.

I promotori e i proprietari di uffici dell’area metropolitana di Boston lo sapevano da prima della pandemia, poiché negli ultimi tre decenni l’occupazione degli uffici suburbani è stata storicamente compresa tra l’83 e l’85%. Il modello di lavoro da casa ha semplicemente accelerato la tendenza per i maggiori utenti dell’ufficio: le aziende tecnologiche. L’impatto duraturo richiederà che gran parte dell’inventario esistente venga riposizionato in qualcos’altro.

La conversione degli edifici per uffici in spazi di laboratorio è stata una tendenza in crescita. Solo nel sottomercato 128 Central, dal 2018 oltre 12,8 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici esistenti sono stati convertiti in laboratori (Fonte: RWHolmes). Gli edifici per uffici costruiti per aziende tecnologiche negli anni '90 e all'inizio degli anni 2000 in genere richiedevano molta energia per le sale server, le banchine di caricamento per inviare software che forse doveva essere distribuito tramite dischi fisici e la spaziatura tra i piani per consentire il flusso d'aria nelle aree di uffici aperte che un tempo erano pieni di cubicoli per i lavoratori: tutte queste caratteristiche fornivano un'infrastruttura che ora può essere utilizzata per fornire spazio pronto per i laboratori.

La conversione di laboratori su larga scala sta guadagnando notorietà ormai da un po’ di tempo, con contratti di locazione superiori a 20.000 SF che si concluderanno rapidamente fino alla fine del 2022. Per ora sembra che ciò abbia subito un rallentamento a causa dell’incertezza nei mercati dei capitali, ma c’è ancora un alto livello di conversione. domanda compresa tra 5.000 e 15.000 SF per gli utenti di laboratorio su scala più leggera. Questa conversione su scala ridotta è diventata un’altra opzione praticabile per i proprietari di uffici. Finora si sono verificati diversi accordi nel 2023 in questa fascia di dimensioni, tra cui Blue Martin Labs che ha convertito un ex ufficio del Dipartimento delle entrate dello Stato in un laboratorio di colture di sangue e tessuti presso il 100 Trade Center a Woburn e Quantum Diamond che ha convertito uno spazio simile in un laboratorio leggero a 1466 Strada principale a Waltham.

In alternativa, la domanda di spazi flessibili per una varietà di usi è cresciuta costantemente negli ultimi cinque anni. Usi come la produzione leggera, la ricerca e sviluppo non di laboratorio, l'assemblaggio leggero e lo stoccaggio pulito (prodotti come dispositivi medici) hanno avuto difficoltà a trovare spazio utile nella Grande Boston. Molti edifici per uffici possono facilmente convertirsi a questo tipo di utilizzo, soprattutto perché sono completamente controllati a temperatura, a differenza di gran parte del mercato flessibile a un piano, che è solo riscaldato e non raffreddato.

Convertire gli spazi per uffici in un uso flessibile è semplice se l'edificio dispone di ampia alimentazione elettrica e accesso ai carichi. In alcuni casi, i proprietari hanno scelto di installare un montacarichi o di creare più banchine di carico per attirare gli utenti ai piani superiori e consentire la suddivisione. La più grande coorte di inquilini in questa fascia di dimensioni tende a variare tra 10.000 e 30.000 SF. Molti edifici per uffici della Grande Boston hanno pavimenti che vanno da 50.000 a 60.000 SF. Gli utenti non richiedono quasi la quantità di allestimento di cui hanno bisogno gli utenti del laboratorio e il lavoro in genere comporta la realizzazione di uno spazio aperto con pannelli VCT e la rimozione della griglia del soffitto nel 60-80% dello spazio.